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Local d’activité et bâtiment logistique : de quoi parle -t-on ?

By admin-lgtconseil,

La frontière entre ces deux typologies d’actifs semble parfois assez floue et il est assez fréquent qu’un certain nombre de confusions apparaissent lorsqu’il convient de qualifier un établissement. 

Le local d’activité :

 Il a vocation à recevoir des activités multiples et permet à une entreprise de regrouper dans un seul lieu toutes les fonctions d’une entreprise. Il s’agit donc d’un local qui a vocation à accueillir des activités administratives ( bureaux ) et des activités de fabrication , transformation , réparation, distribution de produits.

 Cette notion regroupe les locaux industriels définis comme des bâtiments servant à l’exercice d’une activité de fabrication, de transformation et/ou de distribution légère de biens corporels mobiliers 

Le bâtiment logistique :

 Même si il n’existe pas de définition légale , on considère qu’il s’agit d’un espace fermé de concentration et/ou d’éclatement des marchandises avec ou sans stockage. Cette définition recouvre

 – Les entrepôts logistiques : lieu de stockage effectif des marchandises ( plus de 24 heures ) . Ils accueillent tous types de produits et sont équipés le plus souvent de racks. 

 – Les plateformes logistiques : Lieu de transit et d’échange de marchandises. C’est donc un espace réunissant des colis qui ne font que transiter. 

 Certains bâtiments sont conçus à la fois comme entrepôt et plateforme. 

 Différences notoires entre un bâtiment logistique et un local d’activité : 

 – La taille : rare sont les locaux d’activités d’une surface supérieure à 10 000 m² alors que les bâtiments logistiques dépassent le plus souvent cette surface.

 – La réglementation : par principe les locaux d’activités ne sont pas soumis à la réglementation relative aux ICPE alors que le bâtiments logistiques le sont. 

 Point de vigilance : Le danger de la requalification des entrepôts appartenant au secteur de la logistique, distribution et commerce de gros en établissement industriel .

L’administration fiscale, pour la détermination de la méthode de calcul de la taxe foncière et de la CFE, peut être amenée à classer les bâtiments dits de logistique dans la catégorie des locaux industriels. En effet selon l’article 1500 du code général des impôts : Revêtent un caractère industriel les bâtiments et terrains servant à l’exercice d’une activité de fabrication ou de transformation de biens corporels mobiliers qui nécessite d’importants moyens techniques. Revêtent également un caractère industriel les bâtiments et terrains servant à l’exercice d’autres activités qui nécessitent d’importants moyens techniques lorsque le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant. Les entrepôts logistiques qui disposent donc d’appareils de levage, d’installations de triage, de convoyeurs, d’un système informatique évolué… peuvent être requalifiés en établissements industriels si l’administration fiscale considère que l’ensemble des installations de l’entrepôt est prépondérant. 

 Rédaction juin 2021

 Source photo : Mohamed Hassan / Pixabay

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Immobilier d’entreprise : quel contrat de location ?

By admin-lgtconseil,

Le bail commercial

 Contrat de location d’un local dans lequel est exercé une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Les entreprises doivent être immatriculées au RCS ou au répertoire des métiers et le local doit être affecté administrativement à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Durée :

– Le bail est conclu pour une durée minimum de 9 ans ( bailleur et locataire peuvent conclure un bail d’une durée plus longue ).

 – Le locataire a la possibilité de donner congé à la fin d’une période de 3 ans moyennant un congé donné au moins 6 mois avant la fin de la période triennale : on parle communément d’un bail 3/6/9 ans. Toutefois une clause peut interdire cette faculté de résiliation triennale mais par exception ( par exemple bail d’une durée supérieure à 9 ans ). 

Loyer :

 – Le montant du loyer initial n’est pas réglementé, il est fixé librement entre les parties (valeur locative ).

 – Cependant la révision du loyer en cours de bail ( triennale ou conventionnelle ) est encadrée et la révision du prix du loyer lors du renouvellement du bail est soumis à des règles spécifiques.

Dépôt de garantie :

 – Même si celui-ci n’est pas une obligation légale il est en pratique systématique. Si le loyer est payable d’avance son montant est en général égal à 1 trimestre de loyer. 

Droit au renouvellement du bail :

 – A la fin du contrat de bail ( 9 ans minimum ) le locataire bénéficie du droit au renouvellement de son bail c’est une règle d’ordre publique : principe de de la propriété commerciale. 

 – Cependant ce droit n’implique ni l’automaticité du renouvellement ni un principe acquis de manière absolue. 

Le bail dérogatoire

 Dans le cas ou bailleur et/ou locataire souhaitent déroger au statut des baux commerciaux , ils peuvent conclure un bail de courte durée.

Durée :

 – Maximum 36 mois (aucune durée minimale n’est imposée ). Tant qu’elles ne dépassent pas cette durée, les parties peuvent conclure des conventions successives. 

 – A l’expiration de la durée maximale de 3 ans les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire et si les parties excédent cette durée le bail sera requalifié en bail commercial. 

Liberté contractuelle :

– Bailleur et locataire peuvent insérer des clauses spécifiques correspondant à leurs besoins . 

Absence du droit au renouvellement du bail:

 – A la fin du bail le locataire ne bénéficie pas de ce droit . 

Le bail professionnel

 Contrat de location d’un local utilisé pour une activité ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle. Il concerne les activités libérales et plus généralement les professions imposées dans la catégories des revenus des BNC . Le contrat est obligatoirement écrit. 

Durée :

– Minimum 6 ans ( il peut être conclu pour une durée supérieur ). 

 – Au terme du contrat, sauf dénonciation par le bailleur, il est reconduit tacitement sans formalités et pour la même durée.

 – A la différence du bail commercial, le locataire peut quitter les locaux à tout moment moyennant le respect d’ un préavis de 6 mois. Le bailleur ne pouvant mettre fin au contrat qu’à son expiration. 

Loyer :

– Le montant du loyer initial n’est pas réglementé, il est fixé librement entre les parties.

– Son montant et son éventuel révision ainsi que les conditions de paiement doivent être inscrit dans le bail. 

Le bail mixte

Contrat de location d’un local dont l’utilisation sert à la fois comme habitation principale et pour l’exercice d’une activité professionnelle. Il est très souvent utilisé par les professions libérales qui exercent leur activité depuis leur résidence principale. Le contrat est obligatoirement écrit. 

Durée :

 – 3 ans minimum si le bailleur est une personne physique .

 – 6 ans minimum si le bailleur est une personne morale. 

– Il est tacitement reconductible et le locataire peut le résilier à tout moment en respectant un préavis de 3 mois. 

 Rédaction Avril 2021

 Source photo : slon.pics

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Etude de marché : Locaux d’activité Région Lyonnaise 2020

By admin-lgtconseil,

Le marché de l’immobilier d’entreprise à subit de fortes perturbations liées à la crise sanitaire et économique mais l’immobilier industriel demeure le marché le plus endurant. 

Alors que le marché de bureaux a été fortement impacté par la crise avec un recul de 50 % de m² transactés, le secteur des locaux d’activités et industriels à résisté.

En effet l’immobilier industriel affiche une demande placée quasi à l’équilibre en comparaison à l’année 2019 (- 7 %) et pour évaluer cette performance il convient de la replacer dans le contexte exceptionnel lié à la pandémie mondiale

Les chiffres clés

–  Depuis l’année 2016 les acquisitions représentaient plus de la moitié de la demande placée mais en 2020 le marché locatif est devenu majoritaire. Le défaut d’offres à l’acquisition explique en grande partie cette nouvelle tendance.

–  Les valeurs locatives restent stables alors que les prix de vente sont à la hausse. A noter que les valeurs sont susceptibles de varier fortement en fonction des surfaces bureaux de chaque actif.

–  La répartition géographique reste toujours à l’avantage du secteur EST qui enregistre 44 % de la demande placée. A souligner la bonne performance du SUD-OUEST Lyonnais avec 11 % de l’activité.


Source photo : ArtsyBee – Pixabay

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Evolution du marché de l’immobilier d’entreprise après la crise

By admin-lgtconseil,

La dernière note de conjoncture publiée par l’INSEE le 6 mai dernier fait apparaître un espoir de sortie de crise et un début de reprise d’activité . L’institut table sur un rebond de l’activité économique au deuxième trimestre 2021 – Scénario entouré bien évidemment d’incertitudes et conditionné par l’évolution de la situation sanitaire et des conditions du déconfinement.

 Cette crise a profondément bouleversée l’immobilier d’entreprise, des nouvelles tendances émergent qui poussent les professionnels à modifier leur vision du marché en fonction des classes d’actifs considérés. 

 L’immobilier de bureaux est le plus impacté par la situation . La crise a provoquée une chute brutale du volume de la demande placée entrainant une progression du taux de vacances. Les entreprises commencent à redéfinir leurs stratégies immobilières pour les années à venir et l’immobilier de bureaux doit s’adapter – la flexibilité devient le maître mot face à l’évolution des modes du travail. 

 L’enjeu est donc d’accélérer dans cette direction par l’introduction de plus de souplesse dans les relations contractuelles ente bailleurs et locataires et par le ré aménagement des locaux pour mieux valoriser l’aspect collaboratif et social du travail. 

 L’immobilier logistique a gagné ses lettres de noblesse et apparaît comme une classe d’actif à part entière. Considéré ii y a peu comme un marché de spécialiste il aiguise les appétits des investisseurs. L’essor du e-commerce induit un flux logistique complexe et la pandémie a révélée l’importance stratégique de ce secteur. Après avoir résisté à la crise le secteur pourrait en sortir grand gagnant. 

 L’immobilier industriel appelé marché des locaux d’activité sort quand à lui enfin de la  » zone grise « , souvent peu considéré par les acteurs de l’immobilier professionnel cette classe d’actif a pourtant démontré sa capacité de résilience pendant la crise. Ces bâtiments qui accueillent les entreprises de fabrication, réparation , transformation … sont essentiels au tissu des PME / PMI et TPE. Les investisseurs ont ainsi développé des parcs d’activités nouvelles générations polyvalents et flexibles qui rencontrent un certain succès et ce malgré la période actuelle. Le développement du e- commerce qui nécessite de disposer de surfaces intermédiaires à proximité des bassins de consommation, le mouvement de « réindustrialisation « de la France devrait accélérer la demande pour cette classe d’actif. 

 Source photo : Hugo Hercer / Pixabay

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Impact de la crise économique sur l’immobilier d’entreprise

By admin-lgtconseil,

12 ans après la grande crise financière, l’industrie de l’immobilier d’entreprise doit faire face à un nouveau défi. 

 En 2008 la crise a entrainé l’immobilier d’entreprise dans un profond marasme en provoquant une chute brutale du marché. Elle avait obligé les acteurs à modifier leur comportement afin tenter de réduire leur exposition aux risques d’une prochaine crise. D’abord en réduisant l’utilisation de l’effet de levier de la dette, puis en privilégiant le critère de liquidité des actifs.

 Nous voilà aujourd’hui face à une nouvelle crise économique mais elle est la conséquence d’une crise sanitaire et non pas financière… et l’immobilier d’entreprise est impacté par la récession (l’Insee estime dans sa note de conjoncture du 8 juillet dernier un recul du PIB de 9 % en 2020). Mais les perspectives selon les classes d’actifs semblent bien différentes. 

- Immobilier logistique / activité

 La crise sanitaire a mis en lumière l’importance et le rôle central de la supply chain. Elle a rappelé notre forte dépendance face aux approvisionnements extérieurs et fait prendre conscience de la nécessité de rebâtir une certaine indépendance industrielle et technologique, qui devra passer par un mouvement de relocalisation de la production. L’immobilier logistique – activité, qui jusqu’à présent demeurait dans l’ombre de l’immobilier de bureaux, bénéficie d’une soudaine visibilité. Dans un contexte de forte contraction économique cette classe d’actif montre sa capacité de résilience.

- Immobilier de bureaux

 Le marché de bureaux doit faire face à de multiples interrogations. L’attentisme des sociétés a provoqué des reports et des annulations des projets, la crise a engendré une diminution du volume des transactions. Par ailleurs les entreprises ont dû par nécessité expérimenter la mise place du télétravail, elles ont engagé par le même occasion une réflexion sur la pérennisation de ce mode d’organisation du travail et l’immobilier de bureaux devra s’adapter aux nouveaux besoins des entreprises qui cherchent à réinventer l’usage de leurs espaces. 

 Les chiffres du premier semestre 2020 dans la région lyonnaise publiés par le CECIM tendent à valider cette inflexion.

 Resistance du marché des locaux d’activités, avec 168 000 m² placés au 1S 2020 le marché affiche le même volume de transactions par rapport à la même période en 2019. 

 Chute du marché des bureaux, au 1S 2020 le volume des transactions s’établit à 95 000 m² soit une baisse de plus de 50 % par rapport au 1S 2019 (année record ). 

 Source photo : www slon pics Pixabay