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Immobilier d’entreprise Région Lyonnaise – Bilan 2023

By admin-lgtconseil,

Locaux d'activité

Un marché résilient et solide.

Dans un contexte économique dégradé, et alors que toutes les autres classes d’actifs – bureaux , logistique – accusent un net repli, le volume de la demande placée en locaux d’activité reste stable et progresse même légèrement par rapport à l’année dernière ( + 0,50 % ).

Les valeurs locatives sont clairement orientées à la hausse . Le loyer moyen neuf atteint 96 € HT m² an  soit une augmentation de plus de 10% sur un an , le loyer moyen de seconde main enregistre une hausse de 15% sur un an pour s’établir à 80 € HT m² an.

Le stock de l’offre immédiate représente 330 000 m² (vs 340 000 m² en 2022 ) soit une année de consommation.

Chiffres clés :

Immobilier logistique

Fort recul de la demande placée.

Au niveau national le marché de l’immobilier logistique enregistre une baisse en volume de la demande placée de 24% en 2023, le ralentissement est encore plus marqué en Région Lyonnaise ou le repli est de l’ordre de 36 % sur un an. Cette  baisse est la combinaison de deux facteurs : un contexte économique peu favorable mais surtout une pénurie de l’offre disponible, essentiellement nourrie par l’absence de foncier alloué au  développement de nouvelles plateformes logistiques conséquence des politiques environnementales limitant la création de nouvelles zones artificialisées. 

Le stock de l’offre immédiate représente 100 000 m² (160 000 m² en développement ) ainsi le taux de vacances est très faible ( 0,25%).

Les fondamentaux solides de cette classe d’actif portés par la vitalité du e-commerce et des besoins en logistique des activités industrielles conjugués à une offre contrainte entrainent une hausse des valeurs locatives.

Chiffres clés :

Bureaux

Baisse significative des transactions.

Avec 248 00 m² placés le marché Lyonnais enregistre une baisse de 24 % sur un an , le volume est en dessous de la moyenne décennale ( 295 00 m²/an).

Chiffres clés :

Investissement

Un marché en net repli

Le marché Lyonnais de l’investissement accuse un repli de 50% sur un an entrainé par un effondrement du marché des bureaux.

A noter la progression et le dynamisme du segment de la logistique qui progresse et représente 25% des volumes investis.

Chiffres clés :

CategoriesBlog Immobilier

Focus – Evolution des taux d’intérêts

By admin-lgtconseil,

 

Après une longue période de taux d’intérêts restés à des niveaux historiquement bas l’immobilier commercial – bureaux, locaux industriels et entrepôts – a été exposé depuis l’année 2022 à la brusque hausse des taux.

En l’espace de moins de 24 mois les perspectives du secteur de l’immobilier d’entreprise ce sont dégradées en raison de l’impact négatif de la hausse des taux d’intérêts sur les valorisations et le coût de la dette.

Même si ce cycle haussier est à priori terminé , la BCE ayant mis fin à la hausse de ses taux, ses effets n’ont pas fini de se transmettre au marché de l’immobilier d’entreprise. D’autant que si une stabilisation des taux semble actée, la question d’une baisse à venir reste incertaine .

Une évidence se pose pour les bailleurs et investisseurs , la création de valeur et son corollaire la rentabilité impose un réajustement de la valorisation des actifs immobilier à la baisse.

Le 18/12/2023

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Objectif ZAN – Késako ?

By admin-lgtconseil,

La loi climat et résilience de 22 Août 2021 fixe deux objectifs aux territoires : d’une part la réduction de 50% en dix ans (2021-2031) du rythme d’artificialisation des sols en France; de l’autre l’atteinte d’ici 2050 d’un rythme de zéro artificialisation nette des sols.

Après 2050 il ne sera donc plus permis d’urbaniser des sols naturels, agricoles, boisés ou végétalisés sans compensation . En d’autres terme il faudra faire la « ville » sans artificialiser des sols , sauf à renaturer des espaces urbanisés de façon équivalente.

Cet objectif fixé par la loi climat et résilience soulève nombre d’inquiétudes de la part des élus locaux et  des porteurs de projets, en effet si l’esprit de la loi est simple son application l’est beaucoup moins. La promulgation de la loi  » ZAN » du 20 Juillet 2023 tente de répondre à un certain nombre de ces interrogations en procédant à des ajustements et des assouplissements. 

En France le foncier économique dédié aux zones d’activités industrielles, artisanales, logistiques et commerciales représente entre 25% et 30% des zones urbanisées soit le second facteur de consommation d’espace  il est donc fortement impacté par cette règlementation. 

Il faut concilier dés maintenant  sobriété foncière et développement économique car sous l’effet du développement du e-commerce et de la réindustrialisation nous observons une hausse de la demande foncière pour les activités industrielles et logistiques  qui engendre des fortes tensions sur le foncier avec pour conséquence des prix qui augmentent.

Les pistes et leviers d’actions passent par l’optimisation des zones d’activités existantes :

– Recyclage des friches existantes en nouvelles réserves foncières à conditions de trouver un équilibre financiers acceptables ( coût de dépollution , temps de recyclage, complexité réglementaire..).

– Densification des parc d’activités par la mutualisation des zones de stationnement , par la surélévation des bâtiments.

– Gestion des ressources foncières dans les zones d’activités pour identifier les espaces sous utilisées , les surfaces neutres et les dents creuses.

le 13/10/2023

Image : source Pixabay.

CategoriesFocus Marché

Focus : le marché des locaux d’activité au premier trimestre 2023.

By admin-lgtconseil,

En région Lyonnaise , l’immobilier industriel avance sur une ligne de crête !

Malgré une baisse de la demande placée et une progression de l’offre immédiate disponible , les valeurs continuent leur progression.

– 75 000 m² ont été placés au 1er trimestre 2023 soit une baisse en volume de 32%  en comparaison du 1T 2022 pour 90 transactions enregistrées soit une baisse de 22% du nombre de transaction en comparaison du 1T 2022.

– Le loyer moyen de seconde main atteint 74 €/m²/an ( pour 69 € /m²/an en 2022 ) , le loyer moyen neuf passe de 87 €/m²/an à 91 €/m²/an.

– Le prix moyen de seconde main atteint 1 200 € /m² pour 1 100 €/m² en 2022 , le prix moyen neuf passe de 1 500  €/m² à 1 600 €/m².

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Immobilier d’entreprise Région Lyonnaise -bilan 2022

By admin-lgtconseil,

Locaux d'activité

Un marché chahuté.

Une demande placée en baisse résultat d’une activité économique ralentie par un environnement international dégradé et par un manque d’offres adaptées à la demande.

Une offre disponible à moins de 6 mois faible entrainant un exode des utilisateurs vers les extérieurs de la métropole Lyonnaise.

Une hausse des valeurs conséquence du manque de foncier disponible, de la hausse du coût des matières premières et d’une offre existante sous tension.

Chiffres clés :

Immobilier logistique

Belle performance du marché en région Lyonnaise.

Cette performance est a souligner dans un contexte national ou le marché de l’immobilier logistique à connu une baisse de 12% du volume de la demande placée.

Situation de quasi pénurie d’offre en région Lyonnaise avec seulement 60 000 m² disponible. La politique de sobriété foncière ne favorise pas l’émergence de nouvelles opérations.

L’assèchement de l’offre contribue à une augmentation significative des valeurs locatives.

Chiffres clés :

Investissement

Chiffres clés :

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Locaux d’activité – historique de l’évolution des prix de vente moyens – aire urbaine du grand Lyon

By admin-lgtconseil,

Sur 20 ans l’évolution des prix de vente des locaux d’activité, bien qu’exponentielle, n’a pas été linéaire. La forte progression des prix depuis 2018 résulte de plusieurs facteurs : déficit de disponibilités foncières, renforcement de la réglementation et notamment environnementale, hausse des coûts des matériaux.

Décembre 2022.

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Notion de grosses réparations en matières de baux commerciaux

By admin-lgtconseil,

L’article 606 du code civil qui est d’ordre public, impute obligatoirement au bailleur la charge des grosses réparations :

– réparations des gros de murs et voûtes

– rétablissement des poutres et des couvertures entières

– rétablissement des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier.

Il n’existe pas de liste exhaustive  et la cour de cassation interprète de manière extensive l’article 606 : sont des grosses réparations les travaux intéressant l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale. 

Par conséquent il faut se référer aux différentes décisions de justice pour apprécier ce qui relève ou non  de la notion  de grosse réparation. Notons toutefois que la jurisprudence retient deux critères essentiels : l’importance de la réparation et le caractère exceptionnel de la dépense.

A titre d’exemple sont considérés comme des grosses réparations :

– la réfection totale de la toiture

– la réfection des zingueries affectant une partie importante de l’immeuble

– la réfection totale d’un système de climatisation d’un immeuble afin qu’il soit conforme à sa destination

– le ravalement d’un immeuble si il concourt à son étanchéité.

En l’absence de liste précise et limitative, c’est au tribunaux qu’il revient d’apprécier au cas pas cas ce qui relève ou non de l’article 606. 

Il  est donc important d’aborder le sujet de la répartition des travaux lors de la négociation d’un bail commercial , afin d’éviter tout conflit ultérieur.

L’inventaire précis des catégories de charges (…) prévu par l’article L 145-40-2 du code de commerce que le bailleur doit établir lors de la signature d’un bail commercial et qui comporte l’indication de la répartition  entre le bailleur et le preneur , permettra de préciser et de discuter des engagements et de la responsabilité des parties.

Octobre 2022.

Image : source Pixabay 

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Focus : marché de l’immobilier d’entreprise 1S 2022 en Région Lyonnaise

By admin-lgtconseil,

Locaux d'activité

A la fin juin la demande placée enregistre une légère baisse par rapport au 1S 2021, cependant le marché continue de rester sous tension : offre disponible à la baisse , hausse des valeurs.

Logistique

Le marché de la logistique reste sous offreur malgré une demande soutenue, mais des incertitudes planent sur ce marché engendrées par le contexte géopolitique et la montée de l’inflation.

Bureaux

Le marché tertiaire affiche une bonne dynamique, la hausse de la demande placée à été soutenue par une méga transaction de 20 000 m².

Juin 2022

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Les indices -ILC -ILAT -ICC au 1er trimestre 2023

By admin-lgtconseil,

Au cours de l’exécution du bail commercial le loyer peut être révisé de deux façons distinctes. Par défaut c’est la révision triennale légale qui s’applique mais la plupart du temps le bail prévoit une clause d’indexation ou clause d’échelle mobile, cette révision conventionnelle  est automatique, généralement annuelle et selon un indice de référence.

Les parties peuvent convenir de l’ILC,ILAT ou ICC ( sauf pour la révision triennale légale ). L’indice de référence dépend des activités exercées.
L’INSEE a publié le 23 juin 2023 les nouveaux indices du premier  trimestre 2023.

L’indice des loyers commerciaux (ILC) s’applique aux activités commerciales et artisanales : locataires commerçants et artisans. Les activités exercées dans des immeubles à usage exclusifs de bureaux, les activités industrielles et les activités exercées dans des plateformes logistiques ne peuvent pas utiliser l’ILC.

– 128,68  soit + 6,69%  sur un an (après +6,29% au trimestre précédent).

 L’indice des loyers d’activités tertiaires (ILAT) s’applique aux activités autres que commerciales et artisanales : activités libérales et tertiaires .

– 128,59 soit + 6,51 % sur un an ( après +6,46% au trimestre précédent ) 

L’indice du coût de la construction (ICC). Le calcul de l’évolution du loyer par le jeu de la clause d’échelle mobile peut faire référence à l’ICC mais  la référence à cet indice pour le calcul de l’évolution du loyer lors de la révision triennale ou du renouvellement du bail n’est pas possible.

– 2077 soit + 6,62 % sur un an ( après +8,80% au trimestre précèdent )

Source INSEE  23 juin 2023.

Prochaine parution fin septembre 2023.

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Décret Tertiaire : l’essentiel !

By admin-lgtconseil,

Promulguée fin 2018, la loi ELAN a inscrit dans le code de la construction et de l’habitation une obligation de réduction de la consommation énergétique des bâtiments tertiaires. Le décret  n° 2019-771 du 23 juillet 2019 dit Décret Tertiaire vient fixer les conditions d’application de cette mesure. 

La première échéance pour les assujettis est imminente puisque les professionnels doivent enregistrer l’ensemble des bâtiments et transmettre leurs bilans énergétiques dans la base de données numérique baptisée  OPERAT avant le 30 septembre 2022. 

Le décret s’inscrit dans la lutte contre le réchauffement climatique et vise la réduction significative de l’emprunte carbone des bâtiments tertiaires.

Des objectifs précis de réduction des consommations ont été fixés par décennie :

– 40% en 2030 par rapport à l’année de référence déclarée.

– 50% en 2040 par rapport à l’année de référence déclarée.

– 60% en 2050 par rapport à l’année de référence déclarée.

Le décret  s’applique aux bâtiments neufs et anciens à usage tertiaire:

– Il concerne les locaux administratifs ou d’enseignements, les bureaux, commerces , les entrepôts logistiques, les locaux d’activités, les établissements de santé …

– Les bâtiments doivent atteindre une surface minimale de plus de 1 000 m².

– Les objectifs et obligations fixées concernent à la fois les bailleurs et les locataires. Le périmètre de chacune  des parties étant défini lors de la rédaction du bail.

La mise en œuvre de ces objectifs  est prévue par le décret qui fixe 4 types d’action qui n’impliquent pas nécessairement d’importants investissements financiers :

– Amélioration de la performance énergétique des bâtiments via des travaux.

– Installation d’équipements performants.

– Optimisation de l’exploitation de ces équipements.

– Incitation des occupants à adopter un comportement éco responsable.

Le non respect des obligations du Décret Tertiaire pourra  entrainer des sanctions financières au plus égale à une amende de 1 500 € pour les personnes physiques et à 7 500 € pour les personnes morales.

Mais la puissance publique mise surtout sur la pratique anglo – saxonne  du  » name and shame « . En effet le préfet pourra procéder à la publication sur un site internet des services de l’état consultable par tout internaute, des manquements des assujettis aux obligations du décret.

Rédaction Avril 2022.

Source photo : Pixabay