L’article 606 du code civil qui est d’ordre public, impute obligatoirement au bailleur la charge des grosses réparations :
– réparations des gros de murs et voûtes
– rétablissement des poutres et des couvertures entières
– rétablissement des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier.
Il n’existe pas de liste exhaustive et la cour de cassation interprète de manière extensive l’article 606 : sont des grosses réparations les travaux intéressant l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.
Par conséquent il faut se référer aux différentes décisions de justice pour apprécier ce qui relève ou non de la notion de grosse réparation. Notons toutefois que la jurisprudence retient deux critères essentiels : l’importance de la réparation et le caractère exceptionnel de la dépense.
A titre d’exemple sont considérés comme des grosses réparations :
– la réfection totale de la toiture
– la réfection des zingueries affectant une partie importante de l’immeuble
– la réfection totale d’un système de climatisation d’un immeuble afin qu’il soit conforme à sa destination
– le ravalement d’un immeuble si il concourt à son étanchéité.
En l’absence de liste précise et limitative, c’est au tribunaux qu’il revient d’apprécier au cas pas cas ce qui relève ou non de l’article 606.
Il est donc important d’aborder le sujet de la répartition des travaux lors de la négociation d’un bail commercial , afin d’éviter tout conflit ultérieur.
L’inventaire précis des catégories de charges (…) prévu par l’article L 145-40-2 du code de commerce que le bailleur doit établir lors de la signature d’un bail commercial et qui comporte l’indication de la répartition entre le bailleur et le preneur , permettra de préciser et de discuter des engagements et de la responsabilité des parties.
Octobre 2022.
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