Le principe de la propriété commerciale qui désigne le droit du locataire au renouvellement de son bail (règle d’ordre public ) entraine le respect de règles différentes selon que l’on soit locataire ou bailleur.
Résiliation par le preneur
Principe :
Pendant la durée du bail, le locataire peut résilier son bail à la fin de chaque période triennale sans motif particulier. Le congé est donné par acte d’huissier ou Lrac en respectant un préavis de 6 mois avant le terme initial du bail ou avant le terme d’une période triennale. A défaut de congé au terme du bail , celui-ci ce poursuit par tacite prolongation pour une durée indéterminée cependant le locataire peut délivrer congé au terme de chaque trimestre civil mais au moins 6 moins à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Exceptions :
– Le droit de résiliation triennale du preneur peut faire l’objet d’un aménagement par les parties dans des cas limitativement énumérés, par exemple pour les baux d’une durée supérieurs à 9 ans. Il est donc possible de prévoir un congé donné par le locataire à d’autres échéances.
– Résiliation amiable du bail. Par convention les parties peuvent mettre fin au bail à tout moment sans attendre la fin d’une période triennale ou son terme.
– Départ en retraite, invalidité. Ces motifs permettent au preneur de donner congé au bailleur à tout moment. En cas de décès , la résiliation du bail n’est en principe pas automatique car celui-ci est transmis aux héritiers qui devront le résilier.
Résiliation par le bailleur
Principe :
Le bailleur ne peut pas résilier un bail commercial sauf à l’issue de son terme contractuel ou en cas de tacite prolongation. Au terme du bail le bailleur doit donner congé sans offre de renouvellement par acte d’huissier 6 mois avant l’expiration du bail. Le bailleur peut également refuser la demande de renouvellement du bail signifié par le locataire à l’expiration du bail ou en cas de tacite prolongation de celui-ci.
Le bailleur est tenu en principe de verser au locataire une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Exceptions :
– Dans des cas limitativement énumérés, le bailleur peut donner congé pour le terme de chaque période triennale pour effectuer certains travaux : construction ou reconstruction de l’immeuble, opération de restauration immobilière ou projet de renouvellement urbain. Mais le bailleur devra verser une indemnité d’éviction ou proposer au preneur un local de remplacement équivalent.
– Résiliation du bail en cas de manquement du locataire à ses obligations contractuelles. Soit par le jeu d’une clause résolutoire inscrite dans le bail soit en l’absence de cette clause par l’engagement d’une procédure de résolution judicaire.
Rédaction juillet 2021
Source photo : slon.pics