Immobilier d’entreprise : quel contrat de location ?
Le bail commercial
Contrat de location d’un local dans lequel est exercé une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Les entreprises doivent être immatriculées au RCS ou au répertoire des métiers et le local doit être affecté administrativement à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
Durée :
– Le bail est conclu pour une durée minimum de 9 ans ( bailleur et locataire peuvent conclure un bail d’une durée plus longue ).
– Le locataire a la possibilité de donner congé à la fin d’une période de 3 ans moyennant un congé donné au moins 6 mois avant la fin de la période triennale : on parle communément d’un bail 3/6/9 ans. Toutefois une clause peut interdire cette faculté de résiliation triennale mais par exception ( par exemple bail d’une durée supérieure à 9 ans ).
Loyer :
– Le montant du loyer initial n’est pas réglementé, il est fixé librement entre les parties (valeur locative ).
– Cependant la révision du loyer en cours de bail ( triennale ou conventionnelle ) est encadrée et la révision du prix du loyer lors du renouvellement du bail est soumis à des règles spécifiques.
Dépôt de garantie :
– Même si celui-ci n’est pas une obligation légale il est en pratique systématique. Si le loyer est payable d’avance son montant est en général égal à 1 trimestre de loyer.
Droit au renouvellement du bail :
– A la fin du contrat de bail ( 9 ans minimum ) le locataire bénéficie du droit au renouvellement de son bail c’est une règle d’ordre publique : principe de de la propriété commerciale.
– Cependant ce droit n’implique ni l’automaticité du renouvellement ni un principe acquis de manière absolue.
Le bail dérogatoire
Dans le cas ou bailleur et/ou locataire souhaitent déroger au statut des baux commerciaux , ils peuvent conclure un bail de courte durée.
Durée :
– Maximum 36 mois (aucune durée minimale n’est imposée ). Tant qu’elles ne dépassent pas cette durée, les parties peuvent conclure des conventions successives.
– A l’expiration de la durée maximale de 3 ans les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire et si les parties excédent cette durée le bail sera requalifié en bail commercial.
Liberté contractuelle :
– Bailleur et locataire peuvent insérer des clauses spécifiques correspondant à leurs besoins .
Absence du droit au renouvellement du bail:
– A la fin du bail le locataire ne bénéficie pas de ce droit .
Le bail professionnel
Contrat de location d’un local utilisé pour une activité ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle. Il concerne les activités libérales et plus généralement les professions imposées dans la catégories des revenus des BNC . Le contrat est obligatoirement écrit.
Durée :
– Minimum 6 ans ( il peut être conclu pour une durée supérieur ).
– Au terme du contrat, sauf dénonciation par le bailleur, il est reconduit tacitement sans formalités et pour la même durée.
– A la différence du bail commercial, le locataire peut quitter les locaux à tout moment moyennant le respect d’ un préavis de 6 mois. Le bailleur ne pouvant mettre fin au contrat qu’à son expiration.
Loyer :
– Le montant du loyer initial n’est pas réglementé, il est fixé librement entre les parties.
– Son montant et son éventuel révision ainsi que les conditions de paiement doivent être inscrit dans le bail.
Le bail mixte
Contrat de location d’un local dont l’utilisation sert à la fois comme habitation principale et pour l’exercice d’une activité professionnelle. Il est très souvent utilisé par les professions libérales qui exercent leur activité depuis leur résidence principale. Le contrat est obligatoirement écrit.
Durée :
– 3 ans minimum si le bailleur est une personne physique .
– 6 ans minimum si le bailleur est une personne morale.
– Il est tacitement reconductible et le locataire peut le résilier à tout moment en respectant un préavis de 3 mois.
Rédaction Avril 2021
Source photo : slon.pics
