La loi Pinel a instauré, au profit du locataire d’un local commercial, en cas de vente des locaux par le propriétaire des murs, un droit de préférence ou de préemption codifié à l’article L145-46-1 du Code de commerce.

Précision utile : ce droit est d’ordre public : il est donc impossible aux parties d’y déroger par une clause contraire inscrite dans le contrat de bail, et le non-respect du droit de préférence fait encourir la nullité d’une vente qui aurait lieu avec un tiers acquéreur.

Le non-respect de ce dispositif entraîne une sanction lourde ; il convient donc d’en préciser le champ d’application.

• Un bail commercial en cours : le local doit faire l’objet d’un bail soumis au statut des baux commerciaux. La vente d’un local objet d’un bail dérogatoire, d’une convention d’occupation précaire ou d’un bail professionnel est donc exclue du champ d’application.
  Il semble par ailleurs que, pour la doctrine, si le bail a pris fin par congé du preneur ou par refus de renouvellement par le bailleur, le preneur ne peut se prévaloir du droit de préférence.
• Vente de locaux à usage commercial ou artisanal : les dispositions de l’article L145-46-1 du Code de commerce s’appliquent au propriétaire d’un local commercial ou artisanal.
  • Quid des locaux à usage industriel ?
    Il n’y a pas de droit de préférence pour le preneur d’un local à usage industriel. En l’absence de définition légale d’un local à usage industriel, la Cour de cassation précise qu’il s’agit de « tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou à la transformation de biens corporels mobiliers, et pour lequel le rôle des installations techniques, matériels et outillage mis en œuvre est prépondérant ».
  • Quid des locaux à usage de bureaux ?
    Le droit de préférence s’applique pour les locaux à usage de bureaux dès lors qu’ils sont affectés à un usage commercial. La jurisprudence considère que les bureaux abritant une activité commerciale sont considérés comme des locaux à usage commercial.
    Il est admis que les bureaux à usage professionnel doivent être exclus du droit de préemption.
• Exceptions légales : l’article L145-46-1 du Code de commerce prévoit plusieurs exceptions :
  • Cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial.
  • Cession unique de locaux commerciaux distincts (cession de portefeuille).
  • Cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial.
  • Cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux (ou un seul local commercial selon la Cour de cassation).
  • Cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

En pratique, le droit de préemption du locataire suscite encore de nombreuses difficultés d’interprétation quant à son champ d’application. Cette incertitude conduit parfois les propriétaires à « purger » par prudence le droit de préférence du locataire avant toute vente, pour éviter les contentieux.

Publié le 05/12/2025.

L’Assemblée nationale a adopté le 17 juin 2025 le projet de loi de « simplification de la vie économique ». Ce projet intègre des mesures qui  touchent à la réglementation des baux commerciaux.

Ce texte devra être examiné par une commission mixte paritaire afin de permettre son adoption définitive  mais en l’état cette réforme est susceptible de modifier l’équilibre des relations entre bailleurs et preneurs.

Voici les principales dispositions envisagées :

          –   Mensualisation des loyers : le preneur pourra exiger un paiement mensuel s’il en fait la demande. Actuellement, le bail commercial prévoit dans la plupart des situations un paiement trimestriel et par avance des loyers.

          – Encadrement des garanties locatives : les garanties financières exigibles par le bailleur (dépôt de garantie, caution bancaire, etc.) seront plafonnées à un trimestre de loyer, quelle que soit leur forme.

          – Taxe foncière, elle sera automatiquement à la charge du bailleur. Actuellement la refacturation de la taxe foncière au preneur relève de la liberté contractuelle.

Mais des questions se posent encore sur ces dispositions qui devront être clarifiées par la commission mixte paritaire, et notamment sur leur caractère d’ordre public et sur leur application de plein droit ou non aux baux commerciaux en cours.

Publié le 21/07/2025.

La loi du 18 juin 2014 (loi Pinel) est venue modifier la règle de répartition des charges en matière de baux commerciaux. Dans un souci de transparence, le législateur a clarifié les responsabilités des parties afin de prévenir les litiges.

 En effet avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel, la répartition des charges résultait de la négociation contractuelle ; aucune disposition ne réglementait la répartition des charges entre bailleur et preneur, ce qui conduisait souvent à des déséquilibres et à des contentieux.

Ainsi l’article L 145-40-2 du Code de commerce précise et fixe les règles de répartition des charges entre les parties.

            – Le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, avec l’indication de leur répartition entre bailleur et locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé au preneur.

L’article pose le principe selon lequel ne peuvent être imputés aux locataires que les travaux, charges et taxes expressément mentionnés dans le bail. En d’autres termes, si le bail ne prévoit pas clairement l’imputation des charges, celles-ci restent à la charge du bailleur.

– Lors de la conclusion du bail, puis tous les trois ans, le bailleur doit communiquer au locataire un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés au cours des trois années précédentes ; et un état prévisionnel des travaux qu’il envisage d’effectuer dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel.

Par ailleurs, l’article R-145-35 du Code de commerce précise la liste des charges ne pouvant être imputées au locataire.   

– Les grosses réparations prévues par l’article 606 du Code civil.

– Les travaux de conformité et ceux ayant pour objet de remédier à la vétusté du bien ou de l’immeuble quand ils relèvent des grosses réparations.

– Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers.

– Les impôts, taxes et redevances dont le redevable est le bailleur (à l’exception de ceux liés à l’usage du bien ou à un service dont le locataire bénéficie , de la taxe foncière et des taxes qui y sont additionnelles).

-Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes et redevances  ainsi que le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Toutes les autres dépenses pouvant par principe êtres réparties entre le bailleur et le locataire.

Publié le 25/04/2025.

La loi climat et résilience de 22 Août 2021 fixe deux objectifs aux territoires : d’une part la réduction de 50% en dix ans (2021-2031) du rythme d’artificialisation des sols en France; de l’autre l’atteinte d’ici 2050 d’un rythme de zéro artificialisation nette des sols.

Après 2050 il ne sera donc plus permis d’urbaniser des sols naturels, agricoles, boisés ou végétalisés sans compensation . En d’autres terme il faudra faire la « ville » sans artificialiser des sols , sauf à renaturer des espaces urbanisés de façon équivalente.

Cet objectif fixé par la loi climat et résilience soulève nombre d’inquiétudes de la part des élus locaux et  des porteurs de projets, en effet si l’esprit de la loi est simple son application l’est beaucoup moins. La promulgation de la loi  » ZAN » du 20 Juillet 2023 tente de répondre à un certain nombre de ces interrogations en procédant à des ajustements et des assouplissements. 

En France le foncier économique dédié aux zones d’activités industrielles, artisanales, logistiques et commerciales représente entre 25% et 30% des zones urbanisées soit le second facteur de consommation d’espace  il est donc fortement impacté par cette règlementation. 

Il faut concilier dés maintenant  sobriété foncière et développement économique car sous l’effet du développement du e-commerce et de la réindustrialisation nous observons une hausse de la demande foncière pour les activités industrielles et logistiques  qui engendre des fortes tensions sur le foncier avec pour conséquence des prix qui augmentent.

Les pistes et leviers d’actions passent par l’optimisation des zones d’activités existantes :

– Recyclage des friches existantes en nouvelles réserves foncières à conditions de trouver un équilibre financiers acceptables ( coût de dépollution , temps de recyclage, complexité réglementaire..).

– Densification des parc d’activités par la mutualisation des zones de stationnement , par la surélévation des bâtiments.

– Gestion des ressources foncières dans les zones d’activités pour identifier les espaces sous utilisées , les surfaces neutres et les dents creuses.

le 13/10/2023

Image : source Pixabay.