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Décret BACS – l’essentiel !

By admin-lgtconseil,

Après le décret tertiaire, le décret BACS.

En échos au  décret tertiaire qui vise  à réduire les consommations d’énergie finale de l’ensemble du parc tertiaire : bureaux, locaux d’activité, entrepôts logistiques…, le décret BACS mis à jour en avril 2023  prévoit l’équipement dans tous les bâtiments d’un système d’automatisation et de contrôle d’ici 2027. La mise en place de ce système ( type GTB) permettra ainsi d’atteindre les objectifs fixés dans le décret tertiaire.

Pour rappel et dans un contexte marqué par l’accélération du changement climatique, le décret tertiaire impose aux immeubles à destination d’entrepôt , locaux d’activité et bureaux de diminuer leur consommation d’énergie de 60% d’ici 2050.

En pratique les bâtiments équipés d’un système de chauffage ou  de climatisation, combiné ou non avec système de ventilation et dont la puissance nominale est supérieur à 70 KV, devront installer un système BACS ( Building automation and control system) pour piloter et ajuster leur consommation énergétique selon le calendrier suivant : 

– A partir du 1er janvier 2024 pour les bâtiments neufs

– A partir du 1er janvier 2027 pour les bâtiments existants.

En résumé le décret tertiaire impose une obligation de résultat pour les bâtiments disposant d’une activité tertiaire sur plus de 1000 m²  , le décret BACS donne un moyen d’atteindre les objectifs.

Rédaction le 10/04/2024

Source photo : Pixabay

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Focus – Evolution des taux d’intérêts

By admin-lgtconseil,

 

Après une longue période de taux d’intérêts restés à des niveaux historiquement bas l’immobilier commercial – bureaux, locaux industriels et entrepôts – a été exposé depuis l’année 2022 à la brusque hausse des taux.

En l’espace de moins de 24 mois les perspectives du secteur de l’immobilier d’entreprise ce sont dégradées en raison de l’impact négatif de la hausse des taux d’intérêts sur les valorisations et le coût de la dette.

Même si ce cycle haussier est à priori terminé , la BCE ayant mis fin à la hausse de ses taux, ses effets n’ont pas fini de se transmettre au marché de l’immobilier d’entreprise. D’autant que si une stabilisation des taux semble actée, la question d’une baisse à venir reste incertaine .

Une évidence se pose pour les bailleurs et investisseurs , la création de valeur et son corollaire la rentabilité impose un réajustement de la valorisation des actifs immobilier à la baisse.

Le 18/12/2023

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Objectif ZAN – Késako ?

By admin-lgtconseil,

La loi climat et résilience de 22 Août 2021 fixe deux objectifs aux territoires : d’une part la réduction de 50% en dix ans (2021-2031) du rythme d’artificialisation des sols en France; de l’autre l’atteinte d’ici 2050 d’un rythme de zéro artificialisation nette des sols.

Après 2050 il ne sera donc plus permis d’urbaniser des sols naturels, agricoles, boisés ou végétalisés sans compensation . En d’autres terme il faudra faire la « ville » sans artificialiser des sols , sauf à renaturer des espaces urbanisés de façon équivalente.

Cet objectif fixé par la loi climat et résilience soulève nombre d’inquiétudes de la part des élus locaux et  des porteurs de projets, en effet si l’esprit de la loi est simple son application l’est beaucoup moins. La promulgation de la loi  » ZAN » du 20 Juillet 2023 tente de répondre à un certain nombre de ces interrogations en procédant à des ajustements et des assouplissements. 

En France le foncier économique dédié aux zones d’activités industrielles, artisanales, logistiques et commerciales représente entre 25% et 30% des zones urbanisées soit le second facteur de consommation d’espace  il est donc fortement impacté par cette règlementation. 

Il faut concilier dés maintenant  sobriété foncière et développement économique car sous l’effet du développement du e-commerce et de la réindustrialisation nous observons une hausse de la demande foncière pour les activités industrielles et logistiques  qui engendre des fortes tensions sur le foncier avec pour conséquence des prix qui augmentent.

Les pistes et leviers d’actions passent par l’optimisation des zones d’activités existantes :

– Recyclage des friches existantes en nouvelles réserves foncières à conditions de trouver un équilibre financiers acceptables ( coût de dépollution , temps de recyclage, complexité réglementaire..).

– Densification des parc d’activités par la mutualisation des zones de stationnement , par la surélévation des bâtiments.

– Gestion des ressources foncières dans les zones d’activités pour identifier les espaces sous utilisées , les surfaces neutres et les dents creuses.

le 13/10/2023

Image : source Pixabay.

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Notion de grosses réparations en matières de baux commerciaux

By admin-lgtconseil,

L’article 606 du code civil qui est d’ordre public, impute obligatoirement au bailleur la charge des grosses réparations :

– réparations des gros de murs et voûtes

– rétablissement des poutres et des couvertures entières

– rétablissement des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier.

Il n’existe pas de liste exhaustive  et la cour de cassation interprète de manière extensive l’article 606 : sont des grosses réparations les travaux intéressant l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale. 

Par conséquent il faut se référer aux différentes décisions de justice pour apprécier ce qui relève ou non  de la notion  de grosse réparation. Notons toutefois que la jurisprudence retient deux critères essentiels : l’importance de la réparation et le caractère exceptionnel de la dépense.

A titre d’exemple sont considérés comme des grosses réparations :

– la réfection totale de la toiture

– la réfection des zingueries affectant une partie importante de l’immeuble

– la réfection totale d’un système de climatisation d’un immeuble afin qu’il soit conforme à sa destination

– le ravalement d’un immeuble si il concourt à son étanchéité.

En l’absence de liste précise et limitative, c’est au tribunaux qu’il revient d’apprécier au cas pas cas ce qui relève ou non de l’article 606. 

Il  est donc important d’aborder le sujet de la répartition des travaux lors de la négociation d’un bail commercial , afin d’éviter tout conflit ultérieur.

L’inventaire précis des catégories de charges (…) prévu par l’article L 145-40-2 du code de commerce que le bailleur doit établir lors de la signature d’un bail commercial et qui comporte l’indication de la répartition  entre le bailleur et le preneur , permettra de préciser et de discuter des engagements et de la responsabilité des parties.

Octobre 2022.

Image : source Pixabay 

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Les indices -ILC -ILAT -ICC au 1er trimestre 2023

By admin-lgtconseil,

Au cours de l’exécution du bail commercial le loyer peut être révisé de deux façons distinctes. Par défaut c’est la révision triennale légale qui s’applique mais la plupart du temps le bail prévoit une clause d’indexation ou clause d’échelle mobile, cette révision conventionnelle  est automatique, généralement annuelle et selon un indice de référence.

Les parties peuvent convenir de l’ILC,ILAT ou ICC ( sauf pour la révision triennale légale ). L’indice de référence dépend des activités exercées.
L’INSEE a publié le 23 juin 2023 les nouveaux indices du premier  trimestre 2023.

L’indice des loyers commerciaux (ILC) s’applique aux activités commerciales et artisanales : locataires commerçants et artisans. Les activités exercées dans des immeubles à usage exclusifs de bureaux, les activités industrielles et les activités exercées dans des plateformes logistiques ne peuvent pas utiliser l’ILC.

– 128,68  soit + 6,69%  sur un an (après +6,29% au trimestre précédent).

 L’indice des loyers d’activités tertiaires (ILAT) s’applique aux activités autres que commerciales et artisanales : activités libérales et tertiaires .

– 128,59 soit + 6,51 % sur un an ( après +6,46% au trimestre précédent ) 

L’indice du coût de la construction (ICC). Le calcul de l’évolution du loyer par le jeu de la clause d’échelle mobile peut faire référence à l’ICC mais  la référence à cet indice pour le calcul de l’évolution du loyer lors de la révision triennale ou du renouvellement du bail n’est pas possible.

– 2077 soit + 6,62 % sur un an ( après +8,80% au trimestre précèdent )

Source INSEE  23 juin 2023.

Prochaine parution fin septembre 2023.

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Décret Tertiaire : l’essentiel !

By admin-lgtconseil,

Promulguée fin 2018, la loi ELAN a inscrit dans le code de la construction et de l’habitation une obligation de réduction de la consommation énergétique des bâtiments tertiaires. Le décret  n° 2019-771 du 23 juillet 2019 dit Décret Tertiaire vient fixer les conditions d’application de cette mesure. 

La première échéance pour les assujettis est imminente puisque les professionnels doivent enregistrer l’ensemble des bâtiments et transmettre leurs bilans énergétiques dans la base de données numérique baptisée  OPERAT avant le 30 septembre 2022. 

Le décret s’inscrit dans la lutte contre le réchauffement climatique et vise la réduction significative de l’emprunte carbone des bâtiments tertiaires.

Des objectifs précis de réduction des consommations ont été fixés par décennie :

– 40% en 2030 par rapport à l’année de référence déclarée.

– 50% en 2040 par rapport à l’année de référence déclarée.

– 60% en 2050 par rapport à l’année de référence déclarée.

Le décret  s’applique aux bâtiments neufs et anciens à usage tertiaire:

– Il concerne les locaux administratifs ou d’enseignements, les bureaux, commerces , les entrepôts logistiques, les locaux d’activités, les établissements de santé …

– Les bâtiments doivent atteindre une surface minimale de plus de 1 000 m².

– Les objectifs et obligations fixées concernent à la fois les bailleurs et les locataires. Le périmètre de chacune  des parties étant défini lors de la rédaction du bail.

La mise en œuvre de ces objectifs  est prévue par le décret qui fixe 4 types d’action qui n’impliquent pas nécessairement d’importants investissements financiers :

– Amélioration de la performance énergétique des bâtiments via des travaux.

– Installation d’équipements performants.

– Optimisation de l’exploitation de ces équipements.

– Incitation des occupants à adopter un comportement éco responsable.

Le non respect des obligations du Décret Tertiaire pourra  entrainer des sanctions financières au plus égale à une amende de 1 500 € pour les personnes physiques et à 7 500 € pour les personnes morales.

Mais la puissance publique mise surtout sur la pratique anglo – saxonne  du  » name and shame « . En effet le préfet pourra procéder à la publication sur un site internet des services de l’état consultable par tout internaute, des manquements des assujettis aux obligations du décret.

Rédaction Avril 2022.

Source photo : Pixabay

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Baux commerciaux : les annexes et diagnostics obligatoires

By admin-lgtconseil,

La réforme Pinel est venue renforcer la bonne et complète information du preneur dans le cadre de la signature d’un bail commercial portant par exemple sur des bureaux, locaux d’activité et entrepôts.

Les documents obligatoires :

– L’état des lieux est devenu obligatoire depuis la loi Pinel de 2014. Il doit être réalisé lors de la prise de possession des lieux et doit être établi à l’amiable ou par un tiers mandataire.

– Le diagnostic de performance énergétique est obligatoire depuis le 1er janvier 2021, il n’a qu’une valeur informative et vise à informer le locataire de la performance énergétique des locaux.

– L’inventaire des charges et impôts, taxes et redevances qui doit comporter l’indication de la répartition entre le bailleur et le preneur.

– L’état prévisionnel et récapitulatif des travaux. Le propriétaire à l’obligation  de fournir au locataire un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes ainsi qu’un budget prévisionnel des travaux qu’il envisage  de réaliser dans les trois prochaines années.

Les documents obligatoires sous conditions :

– Le diagnostic amiante. Il est obligatoire pour les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

– L’état des risques et pollution. Il est obligatoire pour les locaux situés dans une zone à risque, zone couverte par un plan de prévention  des risques technologiques, zone de sismicité, plan de prévention de risques naturels prévisibles.

– L’annexe environnementale obligatoire pour les locaux à usage de bureaux ou  de commerce de plus de 2 000 m².

– Le diagnostic plomb pour les biens immobiliers construits avant le 1er juillet 1949.

– Dans les villes de plus de 200 000 habitants , l’autorisation administrative de changement d’affectation si le local était destiné initialement à l’habitation.

– La note d’information pour les locaux ayant subi un sinistre naturel ou technologique et ayant mené au  versement d’une indemnité , le propriétaire doit en informer le preneur au moyen d’un écrit. 

La question de la sanction en cas d’absence des diagnostics et d’informations n’est à ce jour pas claire, les textes ne prévoyant pas la nullité du bail commercial. Mais en  cas de préjudice révélés postérieurement le preneur pourrait obtenir des indemnités voire la résolution du bail.  

Rédaction mars 2022.

Source photo : Pixabay

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Résiliation et fin de bail commercial

By admin-lgtconseil,

Le principe de la propriété commerciale qui désigne le droit du locataire au renouvellement de son bail (règle d’ordre public ) entraine le respect de règles différentes selon que l’on soit locataire ou bailleur. 

Résiliation par le preneur

Principe :

 Pendant la durée du bail, le locataire peut résilier son bail à la fin de chaque période triennale sans motif particulier. Le congé est donné par acte d’huissier ou Lrac en respectant un préavis de 6 mois avant le terme initial du bail ou avant le terme d’une période triennale. A défaut de congé au terme du bail , celui-ci ce poursuit par tacite prolongation pour une durée indéterminée cependant le locataire peut délivrer congé au terme de chaque trimestre civil mais au moins 6 moins à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. 

Exceptions :

– Le droit de résiliation triennale du preneur peut faire l’objet d’un aménagement par les parties dans des cas limitativement énumérés, par exemple pour les baux d’une durée supérieurs à 9 ans. Il est donc possible de prévoir un congé donné par le locataire à d’autres échéances. 

 – Résiliation amiable du bail. Par convention les parties peuvent mettre fin au bail à tout moment sans attendre la fin d’une période triennale ou son terme. 

 – Départ en retraite, invalidité. Ces motifs permettent au preneur de donner congé au bailleur à tout moment. En cas de décès , la résiliation du bail n’est en principe pas automatique car celui-ci est transmis aux héritiers qui devront le résilier. 

Résiliation par le bailleur

Principe :

 Le bailleur ne peut pas résilier un bail commercial sauf à l’issue de son terme contractuel ou en cas de tacite prolongation. Au terme du bail le bailleur doit donner congé sans offre de renouvellement par acte d’huissier 6 mois avant l’expiration du bail. Le bailleur peut également refuser la demande de renouvellement du bail signifié par le locataire à l’expiration du bail ou en cas de tacite prolongation de celui-ci.   

Le bailleur est tenu en principe de verser au locataire une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. 

Exceptions :

– Dans des cas limitativement énumérés, le bailleur peut donner congé pour le terme de chaque période triennale pour effectuer certains travaux : construction ou reconstruction de l’immeuble, opération de restauration immobilière ou projet de renouvellement urbain. Mais le bailleur devra verser une indemnité d’éviction ou proposer au preneur un local de remplacement équivalent.

 – Résiliation du bail en cas de manquement du locataire à ses obligations contractuelles. Soit par le jeu d’une clause résolutoire inscrite dans le bail soit en l’absence de cette clause par l’engagement d’une procédure de résolution judicaire. 

 Rédaction juillet 2021 

 Source photo : slon.pics

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Impact de la crise économique sur l’immobilier d’entreprise

By admin-lgtconseil,

12 ans après la grande crise financière, l’industrie de l’immobilier d’entreprise doit faire face à un nouveau défi. 

 En 2008 la crise a entrainé l’immobilier d’entreprise dans un profond marasme en provoquant une chute brutale du marché. Elle avait obligé les acteurs à modifier leur comportement afin tenter de réduire leur exposition aux risques d’une prochaine crise. D’abord en réduisant l’utilisation de l’effet de levier de la dette, puis en privilégiant le critère de liquidité des actifs.

 Nous voilà aujourd’hui face à une nouvelle crise économique mais elle est la conséquence d’une crise sanitaire et non pas financière… et l’immobilier d’entreprise est impacté par la récession (l’Insee estime dans sa note de conjoncture du 8 juillet dernier un recul du PIB de 9 % en 2020). Mais les perspectives selon les classes d’actifs semblent bien différentes. 

- Immobilier logistique / activité

 La crise sanitaire a mis en lumière l’importance et le rôle central de la supply chain. Elle a rappelé notre forte dépendance face aux approvisionnements extérieurs et fait prendre conscience de la nécessité de rebâtir une certaine indépendance industrielle et technologique, qui devra passer par un mouvement de relocalisation de la production. L’immobilier logistique – activité, qui jusqu’à présent demeurait dans l’ombre de l’immobilier de bureaux, bénéficie d’une soudaine visibilité. Dans un contexte de forte contraction économique cette classe d’actif montre sa capacité de résilience.

- Immobilier de bureaux

 Le marché de bureaux doit faire face à de multiples interrogations. L’attentisme des sociétés a provoqué des reports et des annulations des projets, la crise a engendré une diminution du volume des transactions. Par ailleurs les entreprises ont dû par nécessité expérimenter la mise place du télétravail, elles ont engagé par le même occasion une réflexion sur la pérennisation de ce mode d’organisation du travail et l’immobilier de bureaux devra s’adapter aux nouveaux besoins des entreprises qui cherchent à réinventer l’usage de leurs espaces. 

 Les chiffres du premier semestre 2020 dans la région lyonnaise publiés par le CECIM tendent à valider cette inflexion.

 Resistance du marché des locaux d’activités, avec 168 000 m² placés au 1S 2020 le marché affiche le même volume de transactions par rapport à la même période en 2019. 

 Chute du marché des bureaux, au 1S 2020 le volume des transactions s’établit à 95 000 m² soit une baisse de plus de 50 % par rapport au 1S 2019 (année record ). 

 Source photo : www slon pics Pixabay

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Evolution du marché de l’immobilier d’entreprise après la crise

By admin-lgtconseil,

La dernière note de conjoncture publiée par l’INSEE le 6 mai dernier fait apparaître un espoir de sortie de crise et un début de reprise d’activité . L’institut table sur un rebond de l’activité économique au deuxième trimestre 2021 – Scénario entouré bien évidemment d’incertitudes et conditionné par l’évolution de la situation sanitaire et des conditions du déconfinement.

 Cette crise a profondément bouleversée l’immobilier d’entreprise, des nouvelles tendances émergent qui poussent les professionnels à modifier leur vision du marché en fonction des classes d’actifs considérés. 

 L’immobilier de bureaux est le plus impacté par la situation . La crise a provoquée une chute brutale du volume de la demande placée entrainant une progression du taux de vacances. Les entreprises commencent à redéfinir leurs stratégies immobilières pour les années à venir et l’immobilier de bureaux doit s’adapter – la flexibilité devient le maître mot face à l’évolution des modes du travail. 

 L’enjeu est donc d’accélérer dans cette direction par l’introduction de plus de souplesse dans les relations contractuelles ente bailleurs et locataires et par le ré aménagement des locaux pour mieux valoriser l’aspect collaboratif et social du travail. 

 L’immobilier logistique a gagné ses lettres de noblesse et apparaît comme une classe d’actif à part entière. Considéré ii y a peu comme un marché de spécialiste il aiguise les appétits des investisseurs. L’essor du e-commerce induit un flux logistique complexe et la pandémie a révélée l’importance stratégique de ce secteur. Après avoir résisté à la crise le secteur pourrait en sortir grand gagnant. 

 L’immobilier industriel appelé marché des locaux d’activité sort quand à lui enfin de la  » zone grise « , souvent peu considéré par les acteurs de l’immobilier professionnel cette classe d’actif a pourtant démontré sa capacité de résilience pendant la crise. Ces bâtiments qui accueillent les entreprises de fabrication, réparation , transformation … sont essentiels au tissu des PME / PMI et TPE. Les investisseurs ont ainsi développé des parcs d’activités nouvelles générations polyvalents et flexibles qui rencontrent un certain succès et ce malgré la période actuelle. Le développement du e- commerce qui nécessite de disposer de surfaces intermédiaires à proximité des bassins de consommation, le mouvement de « réindustrialisation « de la France devrait accélérer la demande pour cette classe d’actif. 

 Source photo : Hugo Hercer / Pixabay