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Focus : marché de l’immobilier d’entreprise 1S 2022 en Région Lyonnaise

By admin-lgtconseil,

Locaux d'activité

A la fin juin la demande placée enregistre une légère baisse par rapport au 1S 2021, cependant le marché continue de rester sous tension : offre disponible à la baisse , hausse des valeurs.

Logistique

Le marché de la logistique reste sous offreur malgré une demande soutenue, mais des incertitudes planent sur ce marché engendrées par le contexte géopolitique et la montée de l’inflation.

Bureaux

Le marché tertiaire affiche une bonne dynamique, la hausse de la demande placée à été soutenue par une méga transaction de 20 000 m².

Juin 2022

CategoriesBlog Immobilier

Les indices -ILC -ILAT -ICC au 1er trimestre 2023

By admin-lgtconseil,

Au cours de l’exécution du bail commercial le loyer peut être révisé de deux façons distinctes. Par défaut c’est la révision triennale légale qui s’applique mais la plupart du temps le bail prévoit une clause d’indexation ou clause d’échelle mobile, cette révision conventionnelle  est automatique, généralement annuelle et selon un indice de référence.

Les parties peuvent convenir de l’ILC,ILAT ou ICC ( sauf pour la révision triennale légale ). L’indice de référence dépend des activités exercées.
L’INSEE a publié le 23 juin 2023 les nouveaux indices du premier  trimestre 2023.

L’indice des loyers commerciaux (ILC) s’applique aux activités commerciales et artisanales : locataires commerçants et artisans. Les activités exercées dans des immeubles à usage exclusifs de bureaux, les activités industrielles et les activités exercées dans des plateformes logistiques ne peuvent pas utiliser l’ILC.

– 128,68  soit + 6,69%  sur un an (après +6,29% au trimestre précédent).

 L’indice des loyers d’activités tertiaires (ILAT) s’applique aux activités autres que commerciales et artisanales : activités libérales et tertiaires .

– 128,59 soit + 6,51 % sur un an ( après +6,46% au trimestre précédent ) 

L’indice du coût de la construction (ICC). Le calcul de l’évolution du loyer par le jeu de la clause d’échelle mobile peut faire référence à l’ICC mais  la référence à cet indice pour le calcul de l’évolution du loyer lors de la révision triennale ou du renouvellement du bail n’est pas possible.

– 2077 soit + 6,62 % sur un an ( après +8,80% au trimestre précèdent )

Source INSEE  23 juin 2023.

Prochaine parution fin septembre 2023.

CategoriesBlog Immobilier

Décret Tertiaire : l’essentiel !

By admin-lgtconseil,

Promulguée fin 2018, la loi ELAN a inscrit dans le code de la construction et de l’habitation une obligation de réduction de la consommation énergétique des bâtiments tertiaires. Le décret  n° 2019-771 du 23 juillet 2019 dit Décret Tertiaire vient fixer les conditions d’application de cette mesure. 

La première échéance pour les assujettis est imminente puisque les professionnels doivent enregistrer l’ensemble des bâtiments et transmettre leurs bilans énergétiques dans la base de données numérique baptisée  OPERAT avant le 30 septembre 2022. 

Le décret s’inscrit dans la lutte contre le réchauffement climatique et vise la réduction significative de l’emprunte carbone des bâtiments tertiaires.

Des objectifs précis de réduction des consommations ont été fixés par décennie :

– 40% en 2030 par rapport à l’année de référence déclarée.

– 50% en 2040 par rapport à l’année de référence déclarée.

– 60% en 2050 par rapport à l’année de référence déclarée.

Le décret  s’applique aux bâtiments neufs et anciens à usage tertiaire:

– Il concerne les locaux administratifs ou d’enseignements, les bureaux, commerces , les entrepôts logistiques, les locaux d’activités, les établissements de santé …

– Les bâtiments doivent atteindre une surface minimale de plus de 1 000 m².

– Les objectifs et obligations fixées concernent à la fois les bailleurs et les locataires. Le périmètre de chacune  des parties étant défini lors de la rédaction du bail.

La mise en œuvre de ces objectifs  est prévue par le décret qui fixe 4 types d’action qui n’impliquent pas nécessairement d’importants investissements financiers :

– Amélioration de la performance énergétique des bâtiments via des travaux.

– Installation d’équipements performants.

– Optimisation de l’exploitation de ces équipements.

– Incitation des occupants à adopter un comportement éco responsable.

Le non respect des obligations du Décret Tertiaire pourra  entrainer des sanctions financières au plus égale à une amende de 1 500 € pour les personnes physiques et à 7 500 € pour les personnes morales.

Mais la puissance publique mise surtout sur la pratique anglo – saxonne  du  » name and shame « . En effet le préfet pourra procéder à la publication sur un site internet des services de l’état consultable par tout internaute, des manquements des assujettis aux obligations du décret.

Rédaction Avril 2022.

Source photo : Pixabay

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Baux commerciaux : les annexes et diagnostics obligatoires

By admin-lgtconseil,

La réforme Pinel est venue renforcer la bonne et complète information du preneur dans le cadre de la signature d’un bail commercial portant par exemple sur des bureaux, locaux d’activité et entrepôts.

Les documents obligatoires :

– L’état des lieux est devenu obligatoire depuis la loi Pinel de 2014. Il doit être réalisé lors de la prise de possession des lieux et doit être établi à l’amiable ou par un tiers mandataire.

– Le diagnostic de performance énergétique est obligatoire depuis le 1er janvier 2021, il n’a qu’une valeur informative et vise à informer le locataire de la performance énergétique des locaux.

– L’inventaire des charges et impôts, taxes et redevances qui doit comporter l’indication de la répartition entre le bailleur et le preneur.

– L’état prévisionnel et récapitulatif des travaux. Le propriétaire à l’obligation  de fournir au locataire un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes ainsi qu’un budget prévisionnel des travaux qu’il envisage  de réaliser dans les trois prochaines années.

Les documents obligatoires sous conditions :

– Le diagnostic amiante. Il est obligatoire pour les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

– L’état des risques et pollution. Il est obligatoire pour les locaux situés dans une zone à risque, zone couverte par un plan de prévention  des risques technologiques, zone de sismicité, plan de prévention de risques naturels prévisibles.

– L’annexe environnementale obligatoire pour les locaux à usage de bureaux ou  de commerce de plus de 2 000 m².

– Le diagnostic plomb pour les biens immobiliers construits avant le 1er juillet 1949.

– Dans les villes de plus de 200 000 habitants , l’autorisation administrative de changement d’affectation si le local était destiné initialement à l’habitation.

– La note d’information pour les locaux ayant subi un sinistre naturel ou technologique et ayant mené au  versement d’une indemnité , le propriétaire doit en informer le preneur au moyen d’un écrit. 

La question de la sanction en cas d’absence des diagnostics et d’informations n’est à ce jour pas claire, les textes ne prévoyant pas la nullité du bail commercial. Mais en  cas de préjudice révélés postérieurement le preneur pourrait obtenir des indemnités voire la résolution du bail.  

Rédaction mars 2022.

Source photo : Pixabay

CategoriesFocus Marché

Etude de marché Lyon : immobilier d’entreprise bilan 2021

By admin-lgtconseil,

Locaux d'activité

Le marché des locaux d’activité enregistre une hausse de la demande placée de 11% par rapport à l’année 2020 ,  au dessus de la moyenne décennale ( 350 000 m²/an ).

Chiffres clés

On comptabilise 457 transactions – année record.

La répartition géographique de la demande placée évolue. Par manque d’offres disponibles dans le croissant Est de l’agglomération Lyonnaise  , les entreprises ce sont déplacées vers les extérieurs. Le croissant Est ne représente plus que 50% de la demande placée en volume ( vs 70% pour les années précédentes).

Logistique

La demande placée baisse de 23% faute d’offres disponibles, elle est bien en dessous de la moyenne décennale ( 337 000 m²/an).

Chiffres clés

On comptabilise 20 transactions, mais aucune transaction  XXL ( + de 50 000 m²).

Tension sur les valeurs locatives qui devraient continuer à progresser compte tenu d’un marché sous offreur.

Bureaux

La demande placée enregistre une hausse de 33% par rapport à l’année 2020 qui restera une année difficile pour le marché de bureaux. Néanmoins l’année 2021 ce place au dessus de la moyenne décennale ( 281 000 m²/an).

Chiffres clés

On comptabilise 547 transactions.

Le secteur de Gerland enregistre 22% des transactions en m² et le secteur de la Part Dieu 13%.

Investissement

Forte croissance du segment des locaux d’activité, doublement des montants investis dans cette classe d’actif

Chiffres clés
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Focus : marché des locaux d’activité 1S 2021

By admin-lgtconseil,

- Volume de la demande placée :

175 000 m² soit une augmentation de plus de 30% sur un an. L’immobilier industriel Lyonnais confirme sa résilience et son dynamisme. 

- Nombre de transactions :

232 VS 145 au 1S 2020. L’augmentation significative du nombre de deals est impulsée par le secteur des PMS ( moins de 1 000 m² ) en forte progression qui double son nombre de transactions. 

- Cartographie :

Le secteur Est de l’agglomération Lyonnaise concentre 38 % du volume des transactions loin devant le secteur Nord/ Est en deuxième position et en progression avec 14 % du volume des transactions.

- Répartition acquisition/ location :

 La part des locations représente 60 % du volume placé. Le manque d’offres à l’acquisition pénalise fortement les mouvements.

- Offre :

 L’offre disponible immédiate s’élève à 250 000 m² environ, elle continue sa baisse pour atteindre un nouveau seuil plancher.

- Loyer :

Loyer moyen : 90 €HT/m² An dans le neuf (hors impact bureaux) ,60 €HT/m² An pour l’existant (hors impact bureaux ).

- Prix de vente :

 Prix de vente moyen : 1 250 € HT/m² dans le neuf (hors impact bureaux) , 800 € HT / HD pour l’existant (hors impact bureaux ).

Septembre 2021

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Résiliation et fin de bail commercial

By admin-lgtconseil,

Le principe de la propriété commerciale qui désigne le droit du locataire au renouvellement de son bail (règle d’ordre public ) entraine le respect de règles différentes selon que l’on soit locataire ou bailleur. 

Résiliation par le preneur

Principe :

 Pendant la durée du bail, le locataire peut résilier son bail à la fin de chaque période triennale sans motif particulier. Le congé est donné par acte d’huissier ou Lrac en respectant un préavis de 6 mois avant le terme initial du bail ou avant le terme d’une période triennale. A défaut de congé au terme du bail , celui-ci ce poursuit par tacite prolongation pour une durée indéterminée cependant le locataire peut délivrer congé au terme de chaque trimestre civil mais au moins 6 moins à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. 

Exceptions :

– Le droit de résiliation triennale du preneur peut faire l’objet d’un aménagement par les parties dans des cas limitativement énumérés, par exemple pour les baux d’une durée supérieurs à 9 ans. Il est donc possible de prévoir un congé donné par le locataire à d’autres échéances. 

 – Résiliation amiable du bail. Par convention les parties peuvent mettre fin au bail à tout moment sans attendre la fin d’une période triennale ou son terme. 

 – Départ en retraite, invalidité. Ces motifs permettent au preneur de donner congé au bailleur à tout moment. En cas de décès , la résiliation du bail n’est en principe pas automatique car celui-ci est transmis aux héritiers qui devront le résilier. 

Résiliation par le bailleur

Principe :

 Le bailleur ne peut pas résilier un bail commercial sauf à l’issue de son terme contractuel ou en cas de tacite prolongation. Au terme du bail le bailleur doit donner congé sans offre de renouvellement par acte d’huissier 6 mois avant l’expiration du bail. Le bailleur peut également refuser la demande de renouvellement du bail signifié par le locataire à l’expiration du bail ou en cas de tacite prolongation de celui-ci.   

Le bailleur est tenu en principe de verser au locataire une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. 

Exceptions :

– Dans des cas limitativement énumérés, le bailleur peut donner congé pour le terme de chaque période triennale pour effectuer certains travaux : construction ou reconstruction de l’immeuble, opération de restauration immobilière ou projet de renouvellement urbain. Mais le bailleur devra verser une indemnité d’éviction ou proposer au preneur un local de remplacement équivalent.

 – Résiliation du bail en cas de manquement du locataire à ses obligations contractuelles. Soit par le jeu d’une clause résolutoire inscrite dans le bail soit en l’absence de cette clause par l’engagement d’une procédure de résolution judicaire. 

 Rédaction juillet 2021 

 Source photo : slon.pics

pandemic
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Coronavirus : du diagnostic d’urgence de protection des entreprises à l’espoir d’une reprise de l’activité

By admin-lgtconseil,

La crise sanitaire s’accompagne d’une crise économique brutale et soudaine. 

Au mois de mars les entreprises ont paré au plus pressé en tentant de limiter ses effets par la mise en place, avec l’appui de l’état, de mesures conservatoires afin de préserver leur trésorerie : chômage partiel, reports de charges, demandes de prêts garantis. 

 Et maintenant… : le 8 avril la banque de France a publié une note de conjoncture dans laquelle elle estime que le PIB français a reculé de 6% au premier trimestre 2020. La France entre en récession faisant craindre le pire pour nos entreprises. 

 Et après…la reprise : mais sous qu’elle forme en U, V,W, L ? et quand ? il est bien difficile de le savoir et tout dépendra de l’évolution de la crise sanitaire. 

 Mais gageons que cette crise fasse apparaître de nouveaux comportements qui auront des répercussions sur l’immobilier d’entreprise

 – Relocalisation d’une partie de la production, il est fort probable comme l’estime Dominique Strauss Khan dans un article publié par la revue « politique international  » qu’à moyen terme la crise conduira en partie à une relocalisation de la production dans l’hexagone. 

 – Modification du rapport au lieu de travail : cette crise sanitaire agit comme un accélérateur sur le développement du télétravail. Pour une partie des salariés cette façon de travailler va s’imposer comme une situation normale d’effectuer des tâches et les entreprises devront en tenir compte. 

 D’ici là , prenons soins de nous et de nos entreprises. 

 Source photo : Gino Prescoli – Pixabay

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OL Vallée – regard sur une opération d’ensemble autour d’un stade

By admin-lgtconseil,

Anciennement dénommé OL City, cette opération s’inscrit autour du Groupama Stadium de l’Olympique lyonnais inauguré en 2016. 

 Le projet en développement porte sur un périmètre de 50 hectares et regroupera une offre diversifiée autour de plusieurs pôles d’activités.

 Premier acte en 2018 avec l’ouverture d’un hôtel 3 étoiles, le Kopster, jouxtant le stade . Suivi par la livraison en 2019 d’un pôle autour de la santé regroupant le centre médical du Grand Large et le laboratoire de biologie médicale Unilians. 

 Au cours de la même période , une offre immobilière de bureaux se développe avec la livraison de l’immeuble « Les Loges » offrant 5 000 m² de surfaces tertiaires accessibles à la vente et à la location et entièrement commercialisé. Cette première opération de bureaux sera suivie par un second immeuble  » Le Stadium » qui proposera 6 700 m² aux entreprises et dont la livraison est programmée au deuxième trimestre 2022. 

 Puis dans un avenir proche , le projet phare du pôle de loisirs et de restauration va devenir réalité. L’ouverture de ce complexe prévue début 2021 occupera une surface de 23 000 m². Regroupant une salle de fitness, un bowling, le city surf park, une salle de foot indoor, une structure de padel/badminton, de la réalité virtuelle… il sera complété par une offre de restauration : pubs, brasseries, restaurants. 

 L’Est Lyonnais va donc offrir une nouvelle offre de loisirs pour la Métropole de Lyon. 

 Les projets ne sont pas pour autant terminés, restera l’ouverture en 2022 de la structure All in academy portée notamment par Jo-Wilfried Tsonga et à l’horizon 2023 de la salle Aréna, salle multifonction d’une capacité de 16 000 personnes. 

 Conçu et réfléchi en amont avec pour point de départ la construction du grand stade, ce projet d’envergure devient réel.