La loi du 18 juin 2014 (loi Pinel) est venue modifier la règle de répartition des charges en matière de baux commerciaux. Dans un souci de transparence, le législateur a clarifié les responsabilités des parties afin de prévenir les litiges.
En effet avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel, la répartition des charges résultait de la négociation contractuelle ; aucune disposition ne réglementait la répartition des charges entre bailleur et preneur, ce qui conduisait souvent à des déséquilibres et à des contentieux.
Ainsi l’article L 145-40-2 du Code de commerce précise et fixe les règles de répartition des charges entre les parties.
– Le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, avec l’indication de leur répartition entre bailleur et locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé au preneur.
L’article pose le principe selon lequel ne peuvent être imputés aux locataires que les travaux, charges et taxes expressément mentionnés dans le bail. En d’autres termes, si le bail ne prévoit pas clairement l’imputation des charges, celles-ci restent à la charge du bailleur.
– Lors de la conclusion du bail, puis tous les trois ans, le bailleur doit communiquer au locataire un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés au cours des trois années précédentes ; et un état prévisionnel des travaux qu’il envisage d’effectuer dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel.
Par ailleurs, l’article R-145-35 du Code de commerce précise la liste des charges ne pouvant être imputées au locataire.
– Les grosses réparations prévues par l’article 606 du Code civil.
– Les travaux de conformité et ceux ayant pour objet de remédier à la vétusté du bien ou de l’immeuble quand ils relèvent des grosses réparations.
– Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers.
– Les impôts, taxes et redevances dont le redevable est le bailleur (à l’exception de ceux liés à l’usage du bien ou à un service dont le locataire bénéficie , de la taxe foncière et des taxes qui y sont additionnelles).
-Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes et redevances ainsi que le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
Toutes les autres dépenses pouvant par principe êtres réparties entre le bailleur et le locataire.
Publié le 25/04/2025.