La loi Pinel a instauré, au profit du locataire d’un local commercial, en cas de vente des locaux par le propriétaire des murs, un droit de préférence ou de préemption codifié à l’article L145-46-1 du Code de commerce.
Précision utile : ce droit est d’ordre public : il est donc impossible aux parties d’y déroger par une clause contraire inscrite dans le contrat de bail, et le non-respect du droit de préférence fait encourir la nullité d’une vente qui aurait lieu avec un tiers acquéreur.
Le non-respect de ce dispositif entraîne une sanction lourde ; il convient donc d’en préciser le champ d’application.
- Un bail commercial en cours : le local doit faire l’objet d’un bail soumis au statut des baux commerciaux. La vente d’un local objet d’un bail dérogatoire, d’une convention d’occupation précaire ou d’un bail professionnel est donc exclue du champ d’application.
Il semble par ailleurs que, pour la doctrine, si le bail a pris fin par congé du preneur ou par refus de renouvellement par le bailleur, le preneur ne peut se prévaloir du droit de préférence. - Vente de locaux à usage commercial ou artisanal : les dispositions de l’article L145-46-1 du Code de commerce s’appliquent au propriétaire d’un local commercial ou artisanal.
- Quid des locaux à usage industriel ?
Il n’y a pas de droit de préférence pour le preneur d’un local à usage industriel. En l’absence de définition légale d’un local à usage industriel, la Cour de cassation précise qu’il s’agit de « tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou à la transformation de biens corporels mobiliers, et pour lequel le rôle des installations techniques, matériels et outillage mis en œuvre est prépondérant ». - Quid des locaux à usage de bureaux ?
Le droit de préférence s’applique pour les locaux à usage de bureaux dès lors qu’ils sont affectés à un usage commercial. La jurisprudence considère que les bureaux abritant une activité commerciale sont considérés comme des locaux à usage commercial.
Il est admis que les bureaux à usage professionnel doivent être exclus du droit de préemption.
- Quid des locaux à usage industriel ?
- Exceptions légales : l’article L145-46-1 du Code de commerce prévoit plusieurs exceptions :
- Cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial.
- Cession unique de locaux commerciaux distincts (cession de portefeuille).
- Cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial.
- Cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux (ou un seul local commercial selon la Cour de cassation).
- Cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.
En pratique, le droit de préemption du locataire suscite encore de nombreuses difficultés d’interprétation quant à son champ d’application. Cette incertitude conduit parfois les propriétaires à « purger » par prudence le droit de préférence du locataire avant toute vente, pour éviter les contentieux.
Publié le 05/12/2025.